没有未来的共有产权房

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近日,有媒体报道,住建部日前在北京召开了一场共有产权房试点座谈会,会议确定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权房试点城市。
何为“共有产权房”,是指中低收入住房困难家庭在购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点,该模式已经在江苏省其他地区获得了推广。
为什么这些房子需要房屋所有者和地方政府共有产权?很重要的一个原因是地方政府在出让土地的时候,让渡部分土地出让金,甚至通过一些税费减免的方式来降低建造成本。在以往的模式下,如果房子的所有权全都归于购房者,实际上就相当于让这部分购房者占了其他购房者的便宜。自从1998年房改以后,各地建设的经济适用房很大程度上都是获得了各种各样的收税减免,但是最后的收益却归于房产所有人,无论是对政府还是对其他纳税人,多少都是不公平的。
为什么政府要摒弃经济适用房而推出共有产权房试点?除了政府没法享受房地产市场上涨所带来的收益外,更为重要的一个理由是此前政府在经济适用房和公共租赁房的试验并不成功所致。
在过去几年中,经济适用房之所以饱受诟病,一个很重要的原因就是无法挑选出适合的申请者,经济适用房往往流向与权力接近的居民。近年来不时传来经济适用房为权势者侵占的新闻,最典型的莫过于郑州二七区房管局原局长翟振锋一家(8个身份证)在经适房项目——兰亭名苑小区拥有20套住房。也正是如此,从2012年起,广东、江西、河南等省已经开始停止建设经济适用房。
但停止经济适用房也带来了一些问题,那就是“夹心层”的住房没法得到解决。在此种背景下,很多地方推行公共租赁房——政府建造一大批以租赁而不是以出售为目的的公共住房,从而解决中低收入阶层的住房问题。尽管公租房解决了这些人的居住问题,但同样产生了一个问题:政府用于建设住宅的成本过于巨大,每年的租金收入完全弥补不了巨额建设成本,甚至连利息支出都不能覆盖。
正是在这种背景下,共有产权房出世了。从理论上说,共有产权房避免了购房者获得全部房产价格上涨收益的可能:政府和购房者约定了所有权比例,一旦房产抛售,那么政府和购房者均可以获得相应的收益。事实上,“共有产权房”并非中国首创,其他国家也早有此先例。比如英国就有一类“阶梯式共有产权房”(Shared ownership schemes):住户在购房时出资至少25%,另外的75%部分由政府机构“Homes and Communities Agency”出资,而住户需支付25%的房屋抵押贷款,及75%的租金。在住户经济条件允许的情况下,可以逐步赎回剩余所有权,即类似一步一步上楼梯,所以称为“阶梯式共有产权”。这项措施一方面可以给中低收入(6万英镑以下)家庭以购房机会,一方面也可以让政府逐步退出以租赁为主的公屋市场。
如果对比下英国的共有产权房计划,我们会发现中国和英国在共有产权房上存在着一个最大不同,那就是英国居民需要为共有产权房向政府缴纳租金,而中国的购房人不需要向政府缴纳租金。为何住户要向政府缴纳租金?因为住户并没有获得房屋的完全所有权,因此他有必要为其他部分的产权缴纳租金。在这种模式下,政府既是共同所有权人,同时也是房东;而住户既是共同所有权人,同时也是租户。在此模式下,住户可以根据市场环境来决定自己是否需要全额购入,而政府除了获得首付款以外,还可以通过租金收入来获得现金流。
尽管不收租金是中国共有产权房设计中的瑕疵,不过在笔者看来,共有产权房的最大问题并不在此,而是在于房地产市场行情一旦开始下行,还有多少人愿意购买共有产权房?尽管政府在推出共有产权房时宣称是为了解决中低收入阶层的住房问题,但公共租赁房和廉租房也可以解决中低收入阶层的住房,为何却没有获得市场的响应?很重要的一个原因是后两者只是单纯提供“居住”,居住者由于不是所有者,就无法获得房价上涨的收益。而在当下中国,房价上涨是无数国人致富的原因,正是基于此,很多中低收入阶层也想驶上房价上涨的致富快车道,而共有产权房毫无疑问就满足了这种想象。
但房价能永远一直上涨吗?至少从其他国家的例子来看,并没有这样的先例。而且中国房地产市场经过十来年的迅猛发展,目前很多城市的涨势已经趋于颓势,至少从今年以来,不少城市房价上涨势头得以遏制,甚至还有下跌的趋势。购买房产的一般心态是买涨不买跌,在目前房地产市场逐渐冷清的背景下推出共有产权房,还有多少居民愿意付出不菲的首付购买一个将来可能会下跌的房产?这可能要大打疑问。
旨在让政府和居民共享房价上涨收益的共有产权房,最大的风险在于房价上涨趋势一旦停止,那么它就会变成让居民和政府一起分担房价下跌的风险,在这种情势下最大的可能性是居民停止购买共有产权房,由政府承担风险;但政府建设共有产权房的费用则是由其他纳税人支出,这意味着共有产权房的风险又要让纳税人来承担。为了满足一部分居民获得房价上涨的收益而把另外一部分居民拖入房价下跌的风险,这可能是当初的共有产权房的设计者所没有想到的问题。
事实上,这并不是公共政策在住房市场上的第一次顾此失彼。细数1998年以来的住房改革,政策走了很多弯路:为了弥补政府在住宅市场的欠账,一次性把几乎所有的存量房都变为个人,尽管解决了他们的住房,却没有想到后来者的住房问题从而形成了代际不公平;为了保障低收入阶层而建设的保障房,最后却变成权势者的游戏;为了避免房产价值上涨收益都归于房产持有人而推出的公租房,却产生了建设成本巨大而难以持续问题。
这一次的共有产权房能否走出这个循环?从目前的表现来看,它还是没有跳出这一窠臼:它只是想到房产价格上涨的情境,万一房产市场下行,它又会怎么办?至少从目前来看,在国内绝大多数城市,房价下降是一个大概率事件。

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